论坛现场图
UABB凤凰城市论坛
时间：2015年12月13日
地点：深港城市建筑双城双年展展场（原蛇口大成面粉厂）报告厅
实录内容：
张彤：非常欢迎各位的光临，我是凤凰卫视的主持人张彤，首先请允许我代表论坛的主办方对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢各位！因为今天是星期天，所以大家能够有这个兴致来参加我们的论坛，我们一定要表示特别的感谢。但是我相信各位今天在这里两个小时之后应该会觉得不虚此行。因为今天在现场跟各位聊的话题跟每个人都相关，不仅跟你们现在相关，也跟大家的未来相关，我们要说的是未来城市和生活空间。就像我们今天这个论坛的现场，大家也都看到了，外面碧海蓝天，花红草绿，十年前这个地方是一个面粉的仓库，没有人想象得到十年后这里会变成一个论坛的所在地。而且我们今天这个论坛还有可能会对未来整个城市规划、生活空间的设计产生一定的影响。再说远一点，比如说各位所居住的城市深圳，可能也没有人能想到三十年前一个小渔村经过三十年的发展会变成一个现代化的都市。并且我觉得深圳整个发展速度和目前取得的成绩，在整个世界城市发展史上都是可圈可点的。在我们整个中国这三十多年的城市化进程当中，我觉得在座的各位很少是深圳的原住民，大多数都来自全国各地。你们经常回老家的过程中也会感受到现在城市发展的速度。我们可以看到楼越来越多，车越来越多，人越来越多，这可能是好事，但同时也会带来负面的问题。比如大家现在的共识，雾霾的问题，而且现在雾霾已经不仅仅是中国的雾霾，已经影响到周边国家了。前两天日本还说捐献给咱们种树。不仅仅是空气污染的问题，还有交通拥挤的问题，上学难、就业难、看病难等一系列的问题。有的时候我们就不得不停下脚步想一想究竟是什么原因造成了这些问题。我们在物质生活不断丰富的同时能不能让我们自己的精神生活，我们的心灵也能够有一个安居之所。让未来整个城市的居民之间不再是冷漠的、猜疑的、不信任的，大家彼此能够生活得更和谐，让每个居住在这个城市和这个生活空间的人能够真正有所谓的城市居民的幸福感。所以就有了我们今天这个论坛的主题“未来城市·生活空间”。
我接下来介绍一下在前排就坐的几位嘉宾：
深圳市万科房地产有限公司的设计总监薛涛先生，
花样年集团（中国）有限公司助理总裁邓波先生
深圳市益田集团股份有限公司的执行董事、总裁黎志强先生，
卓越置业集团有限公司战略与运营管理总经历李文涛先生，
深圳市新世界集团有限公司总经理严君先生，
深圳市裕和集团有限公司设计管理部设计总监李江龙先生，
中国综合开发研究院理事、资深研究员李津逵教授，
接下来有请各位嘉宾依次就我们今天这个主题作一个演讲，首先有请深圳市万科房地产有限公司设计总监薛涛先生进行演讲。
薛涛：非常感谢，其实也没有很多的准备，今天应该不是一个演讲，而是一个学术论坛，我们今天对一些话题展开，刚才我们下面沟通的时候还是有比较多的碰撞。应该说整个城市建设对于万科这样的房地产公司，我们有非常大的责任，同时我们也希望能够通过我们的力量，让我们的城市一天天地变得更美好。虽然说我们目前来看整个房地产这个行业还是比较忐忑，但是对未来的发展来说我们还是充满着信心。或者说我们也希望能够通过这种学术上的讨论能够给大家一些新的启迪。就是我们到底用什么样的方法能够让城市从管理到建设，到整个城市的未来的可能性都能够在这里面多设计一些。等一下我会把话筒交给别人，我们下来再分享，非常感谢。
张彤：我们依次来。
李文涛：今天也就是分享，所以跟大家分享一下卓越集团现在做的跟房地产相关但是有点不务正业的东西，我今天主要分享三个话题。卓越集团主要在深圳以商务空间，今天的主题是未来的生活空间，我觉得商业空间是一部分，我想从三点来看一下对未来商务空间的影响。第一个是共享经济，我们都知道现在共享经济拥抱整个社会。共享经济的核心就是一个平台调度，它通过资源的有力配置，把以前的闲散资源和潜在的需求挖掘出来，从而使得整个生产效率得到极大提升。我们看到不管是Uber，还是airbnb，还是中国的途家都是这方面的例如。在房地产环节，包括商务空间里面，共享经济也在拥抱我们，比如现在兴起的众创空间，包括联合办公空间都是对未来整个办公形态的核心变化。就是我们看到美国一些硅谷的IT企业不设定永久的办公场所了，可能只用咖啡馆或租用会议室的形式完成核心节点。我们想未来十年中国的商务办公环境也在共享经济的环境下有这样的变化。我们卓越集团从去年开始在众创空间和联合办公方面也做了一些尝试。
第二个是大数据，大数据对于商务空间的影响。我们觉得空间这个概念不仅是物理的空间，还有虚拟的网上空间，还有人、资金流、信息流，我们总称为空间的概念。在这个空间里面，怎么能够做到资源的合理配置？我们觉得少了数据是不行的。所以在这方面我们也做了一些尝试，通过一些数据使得我们原来的配套从原来政府要求的基础底线的配套要求转变成以数据做牵引的动态资源配置的资源配置平台。我们推出了卓越商务E家平台，它是通过数据的牵引，通过线上和线下服务的打造，为客户提供一些动态的及时的服务需求。我们举个例子，比如在卓越世纪中心，原来我们有一个直升机停机坪，现在城市规划很多高端写字楼都有直升机停机坪，但原来的都废弃掉了。从今年开始，我们在今年上半年从福田CBD到深圳机场的试飞，也拿到了正式航线的审批。这个月我们和越秀一起可能会开通广州天河到福田CBD的航线接驳。这个航线的开通对于高端商务效率的提升是非常重要的。现在有几家正在跟我们谈包全年的计划，这对高端商务来说是非常重要的。所以在共享经济下，我们看一下整个空间可能会发生一些有意思的变化。
第三个是跨界对于商务空间的影响。我们看到卓越世纪中心，原来是有办公空间，有社交空间，有交通组织空间，还有配套生活空间。但是我们发现现在已经出现了非常多有意思的跨界空间。比如直升机的候机厅可以成为社交空间。一个城市空间的多样性是全天24小时不同的阶段不同人群的流入产生的多样性。像咖啡馆就是在商务洽谈可以保证从早上9点到晚上10点钟始终都是有人的，完全是一个开放式的社交空间和配套生活空间。我们觉得未来这种跨界空间会更多。成品在苏州开了第一家，上面是有住宅和公寓的。下面打造了一个文化综合体。你会发现这种不是以前的商业，办公空间也不是以前的办公空间，居住空间也会发生一些变异。可能未来十年很多的空间融合和跨界和互相的渗透，我觉得是未来的趋势。
张彤：接下来请花样年的助理总裁邓波先生分享他的观点。
邓波
邓波：刚才看了在座的各位，我有非常深刻的感想，我刚来深圳的时候和大家的年纪差不多，我来的第一个地方就是蛇口，这边的发展确实非常快。我们今天讨论未来城市和未来生活，因为我们花样年集团也是从房地产开发做起，现在慢慢做社区，包括商务社区、住宅社区。我有两个方面想跟大家探讨，一个是关于城市资源的错配，第二个是关于住宅或生活空间到底是什么样的模式。第一个完成是来源于我们开发历程中发现的一些实实在在的困惑。比如刚来深圳的人，特别是第一代来深圳打拼的人都是从住板房、城中村过来的，但现在来的人不可能再住板房、城中村，这对他生存的门槛是不匹配的。我记得去年在业界关于城市的演变有一个加拿大人写了一本书《落脚城市》，专门讲到了城市里年轻人的发展过程。对于深圳这样的城市，他说深圳不是一个落脚的城市，因为深圳的门槛太高，他把很多有志向的人，把有生活追求的人挡在了门口。我们最近去调研了一些一线城市的商业，因为受电商的冲击也下降得非常快。比如二楼到四楼以上都是空置的，租金从原来的五六块钱降到2块钱到3.5元之间。北京、上海、深圳，大部分年轻人把所有的精力都放在上下班的时间。我有的同事是住在坪地的，来回上班要花四个小时。对于年轻人来说时间是宝贵的。在城市里面，像成都、天津、沈阳这些城市都超过了400个商业中心，而且这些商业中心不可能匹配到这么多人群，所以一直在衰落，加上电商的冲击。怎么样让城市的年轻人能够有生存的空间，怎么样让城市的商业激活，这是我们一直在思考的。现在所有的这些都受制于相关的法律规定和理解。为什么我们的人群不能居住到商场，为什么不能把商场做一定的划分，为什么不能让服务的人群能够就近居住、就近工作、就近消费，我们在做这样的思考，也做了一些探讨。
第二个想讨论的是生活方式或生活模式。虽然城市发展了30年，虽然物质条件改善了，但我们的房子还是没有变，还是有厨房、卫生间、卧室。我们做基础的研究发现，以前凡是承载比较多的社群的，未来都会分解。比如我们小时候看到有影剧院，现在很多年轻人没有体会过。所谓影剧院就是可以看电影，表演舞台剧，公司开会，甚至买年货的时候搞一个集市，现在都分解了，有专门的电影院，也有专门的歌剧院，专门的商务会议。以前有百货，像王府井百货大楼，从1楼到7楼，小至五金配件，大至高档的服装、电器都有。而现在我们都看到，所有的电器都是体验店、旗舰店，服装也是这样分类了，所有商品的分类。但只有一样东西，随着改革30多年一直没有变的就是住宅。我们的住宅除了承载我们几代人的资产以外，也承载了我们养老的希望，也承载了教育的希望，也承载了对周边配套的需求。为什么现在住宅卖得非常贵？是因为承载了很多的东西。如果将来，比如教育的公平化、资源的平均化、养老的受众化，还有资源的相应配套，这些资源的门槛下降以后，住宅要解决的还是人最基本的生理和心理的需求，人生最简单的，睡一个好觉，有一个好的空间。
针对这个的空间我们做了一些思考和研究，其实很多问题我们都没有问到本质，住宅最后是解决什么？是解决了我们刚才说的所有要承载的那些资源，还是要解决我们人最基本的生理和心理的修复。我们做了很多大胆的思考，我们经常在想一张床其实睡8个小时，但是占了24个小时的空间。一个淋浴房只用半个小时，但是却占了24个小时的空间。从现在的科技来讲卧房和淋浴房是可以合在一起的。我们想过没有，我们能不能把我们的空间做得更加净化，我们可以把煤气、食物从远距离输送，为什么不能把好的空气从丽江、海南输送到我们的空间。花样年提出一个概念，将来房子可能不值钱，房子是送给各位，主要是靠后面的服务提供赚钱，我们现在做1.0版的智能化、产业化、定制化服务，未来会有更大的提升。
张彤：谢谢邓总的分享，我最后一句话听进去了，未来他们是送房子，但是提供服务是收费的。刚才邓先生的很多想法让我们有点感觉脑洞大开，比如商场空置的地方怎么设计，能够真正充分利用起来。接下来我们请益田公司的黎总。
黎志强：我很高兴今天来参加这样一个论坛，我们益田集团参与深港双年展已经从第一届到第六届。我觉得今年这一届的主题非常好，就是回到城市原点，重新思考城市的生活、城市的发展。因为深圳经过三十多年的快速发展，建设的空间已经越来越小，虽然我们跟国内很多城市相比，我们有很多值得自豪的地方，我也很喜欢这个城市。可以说我跨了三个十年，80年代、90年代、00年代到现在的10年代，见证了深圳的整个发展。早期我们刚来的时候也跟大家一样，大学刚毕业，满怀热情，面对着一片黄土，觉得是未来的希望。那个时候对于城市的要求和对生活的要求其实并不高，有一份工作，有一张床，能够生活得很有激情就可以了。早期深圳不是现在这样高楼大厦，道路那么宽敞。早期来深圳的所有人第一站都是城中村，现在很多大型居住区当年都是安置区铁皮房。但那种生活大家有种苦中有乐的感觉。但是到了今天不同了，社会在发展，经济在发展，人们的需求也变得更加多样化、多元化。以前我们一个人来，对生活的要求，对城市的期望也没有那么高。现在由一个人变成了两代人，逐渐得变成了三代人。生活空间的要求也越来越高。所以现在在快速发展之后，我们也应该思考一下城市到底是什么，我们为什么会喜欢一个城市。未来在城市里生活，我们缺什么，我们怎么让在城市里生活更加丰富、更加有活力、更加美好。我想这个问题不光是我们生活在城市里的人有这样的想法，政府，承担开发建设的开发商都应该共同去思考。
过去这些年不仅仅是深圳，很多其他的城市都是以经济发展为中心，发展是硬道理嘛，没有这样的发展，经济上不去，我们的生活也不会得到很好的改善。但这种快速和高速的发展之后，我们未来的城市发展和建设，我觉得应该更多的要在发展理念上，在城市规划方面，在城市建设方面，在城市管理方面都应该要有一些新的突破和改变。在城市发展的理念方面应该要更多地强调以人为本，关注人的需求、人的感受。在规划方面也应该统筹规划、协调发展。因为有很多的事情不是企业和个人能做到的，一定是政府在规划、在政策、在法律等多个方面给城市发展的建设者更大的空间。所以在这方面我们也在思考，益田地产90年代成立的，也是快有20年的发展历程了，我们在整个建设过程当中，也希望在提供一个居住空间的同时能够给大家提供更多的丰富的生活空间。我们也会利用建设平台，使得大家的生活更加多元化和多样化。
还有我们觉得一个城市除了一些必要的设施和建筑之外，也应该强调居住的生态环境。我说的生态环境不是指现在的环境景观、空气和水，而是指生活形态的生态环境。从以往的我们比较多的功能比较单一，居住功能、办公功能、生活配套的功能。随着城市的发展，原有的空间已经没有办法满足，所以很多办公的地方和居住的地方越来越远，我们在路上所花的交通的时间越来越多，压缩了我们有品质的生活空间。每天回到家可能都是非常疲惫，生活的压力也感觉到越来越大。怎么样使每个人的城市生活更舒适，还有很多小的环境配套，生活的配套是我们所忽略的。一个人除了工作之外，我们更多的活动半径大概不超过一平方公里。在这一平方公里里面，很少有满足教育、文化、养老等功能的大型居住群或社区。所以一到节假日，大家都可以看到都涌向了几个不多的旅游景点。其实我们在社区，像社区公园、街心公园、小型的文化设施，这些也是生活的一部分。我们最近结合城市更新，像在坪山、龙岗，包括我们开发的大运城邦里面都加进了很多不一定是政府原先规划要求的内容，像幼儿园、小学、酒店、购物中心，还有其他的设施，我们现在都开始考虑，也包括办公空间。我们现在想未来只要有一定规模的项目，我们都想尝试做一些综合性的、多样化的居住综合体，建筑综合体大家提得很多，但居住综合体可能还很少人去关注。我们希望在一个很小的一个空间里面，或者是一个半径里面能够做到工作、学习、生活一体化。
刚才也说到城市规划方面，在城市管理方面，我们也应该尽可能地利用好现在的空间。比如说大家也都去过的，位于世界之窗对面的益田假日广场，我们不把大定位成一个简单的购物空间，也是提供一个市民、客户的公共交流空间。我们的商场公共空间里面，这些年一直坚持打造中国传统文化传播的功能。我们把很多中国的非物质文化遗产引入到购物中心，让大家在购物的同时也能够了解中外文化的内容。也有一些购物之外的新的体验和感受。尽可能把我们的生活更加丰富。我们也期望未来，因为深圳的发展空间越来越少，接下来都是需要通过城市更新释放空间，改变原有的功能。在这方面我们当然也希望政府能够出台更加有效的、可实施的，能够兼顾政府、企业和市民利益的好的政策和措施，共同把这个城市建得更美好，也让我们生活在这个城市的人生活品质能够得到更高的提高，生活空间更加多样化和丰富化。
张彤：非常感谢黎总的分享，您刚才提到益田广场非常巧，我跟李津逵老师聊天的时候还提到北上广深有很多大商场，但人非常少，很多二楼、三楼基本没有什么购物的人。上次去益田广场看到很多人，不完全是购物的，但就因为提供了很多综合性的服务设施所以吸引了大量的人来。未来生活综合体，在一公里范围内可以满足各种生活上的需求。接下来有请新世界集团的严总。
严君：尊敬的主持人、各位嘉宾、各位朋友，大家上午好！很荣幸代表新世界集团参加本次城市论坛，来分享一些我的见闻和思考。刚才各位嘉宾都关于城市空间如何利用，怎么在现有条件下把城市建设得更美好说了很多。我想从另外一个角度，像深圳这样的城市，如何可持续发展谈谈自己的看法。
本届论坛的主题是城市原点，通过世界各地的实例以及对珠三角的思考来阐释对城市的重新思考、重新利用。探讨这个主题对中国内地城市，特别是大城市可持续发展这个角度来讲正合时宜。我们知道现在，尤其像深圳这样的大城市，可供开发的土地资源是很有限的。如何在城市快速发展和人口急剧膨胀的情况下，如何能够保持城市的可持续发展，具有更高的可持续性，这是我们必须要思考和面对的问题。近年来，上海、北京等城市都是以城市更新作为城市发展的内涵增长。相比北京、上海而言，深圳的人口更稠密，土地资源更紧缺。据2014年深圳市统计局的数据显示，深圳市2014年的常住人口已经达到了1078万，但是我们实际管理的人口已经接近2000万。而深圳的土地资源，我们的土地面积只有不到2000平方公里，而且有一半以上属于生态控制线，不可开发建设。按照可建设用地和深圳市常住人口的口径来进行计算，深圳每一平方公里的人口密度已经达到1.1万人以上。土地资源的紧缺是很严重的。据悉，未来五年深圳市每年可以拿出来用于住宅用地，就是新增加的住宅用地面积只有0.33平方公里。这样的话深圳的土地资源的紧缺应该说在全国，乃至全世界都是最严重的。
现在大家都埋怨深圳的房价太高，房价高企的原因固然有很多，但是我认为最根本的还是供求矛盾造成的，是有限的供给和旺盛的需求失衡造成的。在这样一种情况下，如何能够保持城市可持续发展，而且做到更高的可持续和舒适性，如何在现有条件下利用城市的现有资源和优势把深圳建设得更加美好，这是我们城市的决策者，规划建筑师，乃至开发商都应该认真思考的问题。可以这样讲，深圳要保持可持续发展，出路只有一个，就是城市更新。可以不夸张地讲，城市更新是深圳可持续发展的不二选择，也是深圳城市发展的新常态。我们只有通过城市更新才能够做到改善城市的产业结构，提高人居环境的舒适性，把城市建设得更加美好。
我们新世界集团成立以来始终专注并致力深圳的城市更新，我们20多年来所开发的地产项目几乎跟深圳的城市更新都有关系，新世界一直通过自己房地产的实践表示对深圳城市更新的理解和支持。我认为未来的城市不应局限，而应该在更大程度上做到可持续和舒适性，这才是我们要努力的方向。所以说我们应该在城市更新上面下工夫，根据深圳目前的情况来讲，因为城市要扩大，只有版图扩大，但是从目前来讲，将来有没有可能不知道，但是从目前来讲，深圳只有通过旧改才能达到我们前面所说的。城市更新的关键，城市更新是一件好事情，对政府，对被拆迁者，对市民，对城市都是有益的。但是这个好事在深圳做起来不容易。
张彤：我明白你说的不容易，我们待会儿接下来再说，要把这些不容易给规划者好好听听。
严君：从我们的规划，从我们的更新模式以及建筑技术上都要有新的思路。所以城市的决策者、规划建筑师和开发商都应该改变我们的发展理念，在新字上做文章，为深圳的城市化发展注入新的元素。
张彤：谢谢新世界严总的分享，像北上广深这些一线城市可以再开发的土地资源非常少了，怎样把已有的存量利用好或者旧城改造充分利用好，让它充分焕发活力，跟现代的时代节奏结合得更紧密，这是未来城市管理者应该要思考的问题。接下来请裕和集团的李江龙先生分享他的观点。
李江龙：裕和集团在房地产开发领域是刚刚起步的阶段，我也希望通过这次的交流和分享为我们裕和集团提供借鉴。我们长期以来非常习惯于一种模式，会有一些场景，比如会有一个很细化的西方场景或人物，然后传递给我们中国购房者一些潜在的信息，这就是你未来可能拥有的新的生活。其实这种推广模式不少见，应该还颇受欢迎。因为广告公司做的文案里面经常会出现。这种现象我认为在某种程度上会反映两个层面的问题，第一，由于在当前阶段，说明我们对未来生活的想象能力严重缺失。我们并不知道我们真正想要什么，尽管我们号称有五千年的文明，现在中国是全球第二大经济体，我们不知道自己想要什么。所以我们通常情况下要找一个很直观的标签，然后我们希望能找一个可以快速模仿的蓝本。但实际上这些东西跟我们有什么直接关系吗？不一定。而且这种心态反映到建筑开发上也有一定的表现。比如我们现在宣传的设计风格里面就会经常讲英式、美式等各种流派。我们通常会营造一些高大上的产品，比如尊贵感、豪华感等这些外在的标签。我们在过程中并不是真的很有意愿去想这个东西是否我真的想要，我们自己的生活需不需要被打成这样的标签？我们没有做很深入的思考。
反过来，这种思考反映到我们的建筑形体上也有这样的问题。我们反问另外一个问题，我们对传统文化的传承能力基本上严重缺乏。深圳接下来马上面临的是大规模的城市更新，既有的建成空间怎么对待它，我们现在处于一个比较迷盲的阶段。我们通常情况下面对这种局面的时候都在纠结于拆还是留，或者拆什么留什么。实际上我们很少会深层地考虑为什么要拆掉，为什么要留下来。我们很少关注到这个建筑或空间背后的东西，我这里讲的里面可能涉及传统的习俗和文化活动。我们更很少意识到有些建筑空间和这些文化活动习俗是一个有机的整体。当这些习俗和文化活动消亡的时候，即便我们保留这种建筑物空间，它也失去了基本的活力。这个其实蛮容易理解的。比如我们保留戏台，等传统的戏曲都消亡的时候，这个戏台对我们还有什么本质的意义？但是并不是所有的传统习俗都要原封不动地保留下来，这个也不太可能。从另外一个角度来讲，我们要保留它，可能要对它做一些动作，让它能够跟这个时代一起演进。
我们在这两方面的缺失反馈到大的城市规划上来讲有一定的显现。比如城市规划的空间结构里面通常会关注宏观层面的东西，但很少关注到微观层面的规划。具体表现于我们热衷于创造一些轴线和节点，尤其热衷于创造一些超大尺度的广场。从文化的角度来讲，我认为广场更适合于西方的生活，广场是西方民众重要的生活场所，因为广场在西方代表信仰和文化，在边上通常是教堂、图书馆、美术馆，类似这样的宗教或文化建筑。但在中国不是，我认为中国的广场通常来讲代表权力，它在很大程度上基本上是官方举办一些特定仪式、活动的场所，它使用的效率非常低，跟大众的日常生活其实没有太密切的关系。在中国跟我们生活关系最密切的我认为是街道。我们经常讲逛街，有一幅很著名的图相信大家都看过，《清明上河图》，它所描述的就是街道的生活，这种空间是我们将来要重点关注的。我们也可以想象为什么这种街道变成和我们那么密切的空间，我想跟我们日常生活的很多活动能关联在一起。比如有积极空间的特性，甚至没有主要的出入口，没有明确的边界，但它上面发生了很多活动，在里面有很多变化，人在里面可能会有很多选择，你不会感到被约束，这是很重要的一点。还有另外的可能意想不到的惊喜，每次去的时候都有一些不同的体验。所以从地域文化角度来讲，从城市规划的空间上，我们趋向于街道空间，趋向于更贴近我们生活的空间。我想在这次活动里面，我们探讨将来城市空间的形态之前，首先恢复我们想象生活和传统文化的能力，这也可以作为一个原点。
张彤：谢谢李先生的分享，刚才讲到文化传承，讲到中国的街的概念是很重要的，现在很多社区一些广场，当时的建造者和设计者可能没有想到这个广场是有作用的，起码大妈们利用得还是很充分的。接下来有请李津逵教授分享他的观点，不知道您对未来城市空间的设计有什么感想。
李津逵：谢谢大家，我们刚才听到这几位朋友的分享，我觉得都是学养非常深厚的人在讨论着城市的未来，而且以往的十年、二十年，他们就是用真金白银来冒险去尝试未来城市是什么样子。我们在这里面，从霍华德开始田园城市的理想，今天我们去看霍华德建的第一个城市里面已经没有就业的岗位，完全是一个卧城。让人感觉田园城市最后就变成郊区化大盘，完全失去了能够本地就业、本地生活的信心。但是刚才这里还有朋友谈我能不能搞居住综合体。这样一种理想在我们中间依然还在燃烧，这么多年来，实际上深圳不仅仅是在一个智能硬件等方面创新的城市，而且在居住空间怎么样共享经济，怎么样让居住空间变成一个梦工厂，在座的这些企业家都在做着勇敢的探索，非常宝贵的探索，他们在考虑传统的空间能不能综合起来，淋浴室和卧室有没有可能合并起来。刚才主持人非常感兴趣的是以后是送房子卖服务，这个企业现在可能是送服务，然后用他的一卡通来实现盈利，就是花样年。深圳真的是在居住空间、城市空间中创新，不断探索的城市，而他们是空间的创客。但很可惜的是在全国来讲，一说到他们的身份叫做开发商，开发商的前面一定会有一个形容词，总之和我们一般人说的搞IT、互联网的那些形容词是不一样的。
张彤：换一个说法叫房地产企业经营者。
李津逵：大家想想万科，十年前买了万科房子的人，今天把房子卖掉所挣的钱和当年万科挣的钱是不是至少相差十倍？不管是造房子的还是买房子的，不应该因为他的职业就站在道德的制高点或者洼地，我们现在都是为深圳的未来在创造。这是我想的第一句话，就是向各位表达敬意，确实在你们的努力之下，深圳在不断地变化，而且变得更适宜人居，变得让我们感觉更亲切、更舒适。
我们大家都不知道未来是什么，有一个大片叫《回到未来》，我想今天在这个地方郑重地跟大家说我们要回到未来，未来在哪？就在我们脚下，在蛇口，这个地方就是我们的未来，36年前这个地方出现了中国第一个开发区，但是此后中国出现了上万个高新区，没有一个能够跟蛇口比肩，蛇口既是起点，又是巅峰。我们在蛇口可以看到以港口为中心步行距离，整合所有公共设施的紧凑城市，这是所有欧洲、地中海周围魅力小城的典范。蛇口可以达到民主政治，区内的员工投票选举管委会的领导，这是雅典民主的政府。在蛇口有剩余收益率，产生的上市公司和创业者是最多的，当年退休的老蛇口人又组成蛇口基金，当政府要扶持他们的时候，他们说我们不要政府的支持，当我们已经成立了一个基金，众筹达到100万，我们要投向哪的时候欢迎大家来支持跟投，但是现在我们要保持我们的自主性。我们可以看到费城的美国宪法制定的协商、自主的精神。当然蛇口还可以看到南海意库、面粉厂，我们可以看到创新城市。这个地方，我们只知道一句话时间就是金钱，效率就是生命，那是三十年前经济斗争的时候蛇口喊出的振奋人心的口号。我们今天要提出另外一个话，就是建设全世界最适合人类居住和生活的地方，你们的实践其实就是这个目标，我们一起回到这个未来。
张彤：非常感谢李津逵教授非常有激情的演讲，刚才李教授给我们描述了蛇口未来就是一个理想的生活区，在一公里范围内可以实现很多便捷的设施。我觉得大家挺幸运的，在中国未来发展典范的一个点上生活着，起码我们想想几天前北京红色预警的雾霾天气，在深圳起码可以放心的呼吸，我们的幸福指数比他们高多了。接下来我们进入互动环节，各位有什么想法可以随时提问，我们还会就未来、城市、生活空间展开探讨。我想问在座的各位，你们生活在深圳，生活在蛇口，你们最关心的这个城市、这个社区哪些问题？比方你们比较关注这里的交通问题，还是说空气问题，还是房价问题？你们有什么想法可以随时跟现场的嘉宾进行交流，因为这都是企业界的精英，他们对房地产未来的趋势非常了解。有多少人关心房价的？举手的不少，李老师也关心房价。我们这样，依照刚才发言的顺序，因为房价问题不是深圳的问题，尽管今年深圳的房价涨得很厉害，其实不光深圳，北上广深涨得都很厉害，未来的趋势怎么样？2015年国家出台了很多关于房地产的政策措施，这个其实也是史无前例的，差不多是七八年来国家都是收口的，但是习总书记和李克强总理都对房地产提了很多要求，比如去库存，但房价都没有下来，未来房价的走势是怎样的？
薛涛：房价的问题我们也很关心，对于趋势的预测，我们都不太可能预测未来，但是我觉得房价的问题，作为社会发展到目前来说，其实我们都会觉得房子非常贵，这里面出了什么问题？刚才有嘉宾提到生活综合体，其实深圳市遍布生活综合体，农民村不都是嘛。任何一个农民村从早晨到凌晨都充满了活力，那里面关心房价吗？好像没有太多关心房价的。房子作为居住功能的属性降得非常低了，很多时候成为投资属性或资产属性。而居住属性，当我们以卖为核心的时候，他关心的真的是价值，如何能够创造利益。任何东西当进行交易的时候，逻辑一定是创造价值的，如果一个企业说不创造价值，那这个企业一定是做公益。当我们如果以存量市场为核心的时候，当我们以租为核心，不以卖为核心的时候，我们就一定会考虑效率。可以这么说深圳市虽然说人口2000多万，但是空间的效率远远达不到，很低，商业重复率非常高，或者说街铺动不动一条街都是商铺，但是有价值的不多，二楼更没有多少价值。其实我们自己也在想，我们能不能让一些人能够在本地安居乐业。我就说一个很简单的思考，我们的物业，我们每天都希望物业把我们服务得非常贴心、非常周到，但是他们住哪我们关心过吗？有的万科物业招不到人，留不住人，因为我们没办法给他创造一个非常正常的、基础的、有尊严的生活环境。如果是我自己，我肯定愿意物业住在我身边，因为很方便。可是在我们的规划里面没有这个空间给他们，或者说我们有时候想拓展一些特殊的空间给物业是违法和违规的。可是我们肯定希望他们，我相信如果有一个小小的空间给到物业的话，我相信物业肯定是非常开心的，而且也不会轻易地走。
反过来看我们这些人群，我们把这些人一步步地往关外赶，现在连龙华都不是承载居住的地方，都是以投资为核心，再往外赶就到西乡，再往外赶就到东莞。城市的活力来自于这些年轻人的创造，但我们留下了精英，赶走了这些人。这里面的原因可能真的跟我们的指标设定有关系。我们也许可以考虑一部分容积率拿出以租为核心的产品，其实租一定是往效率里面看。也许他们会带来另外一个问题，类似于交通问题，当你赶出去的时候就一定存在另外的交通问题了，每天会有大批的人到城里来，城市中心的市政压力会更大。但我觉得现在的技术问题应该能解决非常多的问题，我们举一个简单的例子，我们都在喊生态，我们也在呼吁着环保，甚至现在也在推广着海绵城市。可是我们做了什么，海绵城市，市政道路的绿化带挖一个坑就叫海绵城市，可是我们做了什么？我们每天大谈城市建设，可是我们该做的事情做得比较少。我们万科有一个小小的专业叫生态专业，这个专业有建筑的知识，有景观的知识。
张彤：这个生态专业是万科公司的吗？
薛涛：我们命名的身份，因为他要串联着景观的生态、建筑的生态、机电的生态，甚至我们自己做的市政项目的生态，还有居住的生态。因为以前的生态都没有被整合，单独来看，会发现有很多低效的，比如太阳能热水非常低效，现在取消了。我们把太阳能地下室的发电作为我们的基础配置。讲到房价，当我们关注好以居住为核心的这批人的时候，可能供需关系就会改变，就不会有那么多人非要买房，因为他根本没有尊严地生活，他只能买房。如果80%的年轻人都留在深圳市最舒服的地方生存着，他买房的动力不会那么强，那房价自然不就低了嘛。
张彤：李文涛先生，您觉得未来房价的趋势到底会怎么样？目前现场还没有房的，未来多大可能有自己的居所？
李文涛：我们也在考虑怎么用租赁的方式解决年轻人的住房问题，现在房价很高，但很多房子闲置，没有被很好的利用，这些房子被谁买走了，我们做了一个大数据分析，发现四大一线城市有一个基本的特征，房子变成了一个投资产品，变成在资产配置上的一个重要渠道。我们把这四类城市称为资产配置型城市，这四个城市的房价脱离了居住的属性。政府要提供相应的配套措施，开发商要积极利用各种方式给他们提供空间。对于我们卓越世纪中心的2万多人口也进行分析，主要集中在西丽、龙华和坂田，他们上班要一个多小时。我们利用旧改项目，拆起来很慢，一个钉子户谈起来可能就五年，我们对这些钉子户做一些长住公寓，再用滴滴巴士等线路解决他上班的问题，这样让商务综合体的核心点，让白领上班有尊严，上班一人一位，下班还有非常舒适的生活环境，这是我们做的思考。
邓波：关于房价是不是涨，我谈谈个人的观点，不代表公司的观点。我自己也研究过美国、日本和德国在经济高速增长期的时候，未来的房价是怎样的走势。基本上可以这样归纳为两类，一类是核心城市，咱们国家定义为一线城市的北上广深，因为资源的集中度和聚集效应，所以在经济发展到顶峰的时候会延续5-8年的房价上升，这是一种情况。也有一种特殊的情况，我经常问大家高铁通了以后对你们家乡也好，对各地是好事还是坏事，大家都想不太清楚。其实高铁通了以后对区域的经济是产生了两个极端的发展，一个是吸附效应，比如到地区市比较方便的，但现在一步可以到北上广深，所以有很强的吸附效能，所以当地的经济持续下滑。对于比较有吸引力的城市，北上广深吸附效应很强的话会吸引更多的人进入这个城市。在资源集中的情况下房价还会不断往上涨。如果我们定义城市跟未来的，比如纽约、洛杉矶这样的城市是我们未来的目标和方向，我觉得可以百分之百地肯定房价会涨。但就像凯文凯利说的未来20年的生活谁也说不准，我刚才说20年前送房子大家哈哈一笑，如果20年前说送电视机给你，你也可能会哈哈一笑，因为很多发展超乎了我们的想象。蛇口经济当年最基本的一点开荒炸石头、运石头，当时是计工分的，员工做了一个很大的改革，你可以加班，每多运一方可以多给你多少钱，就光这一个改革工程建设速度大大提高。未来深圳是走传统的方向，还是结合深圳的创新能力，他的发展是完全不一样的。所以你要问我房价是不是涨，如果一个城市有自我更新能力和创造力的，没道理经济综合或经济水平是停留的，是肯定会发展的。
张彤：深圳这个城市最大的特点是年轻、有活力、有创造力，所以未来的空间很大，究竟未来20年会发生什么样的事情真的无法想象。
黎志强：一说到房价大家都非常关心，无论是作为开发商还是作为消费者，我都不希望房价快速增长。现在要做预测的话也不难，我想给大家介绍一个判断房价高低的未来趋势的方法，我不想讲结论，你们自己去判断。影响房价的主要因素有四个，第一个是供求关系，第二个是属性，第三个是心理预期，第四个是货币政策。供求关系是导致房价的最重要的因素，像在深圳就是供求失衡，需求量很大，供求量很少，这是最简单的。所以未来如果我们很多方面不改变的话，房价还会上涨。因为深圳这么一个年轻的城市依然是人口导入型，年轻化，新兴产业还在不断地产生，新的富豪、新的精英还在不断产生，改善性的需求还在不断堆积，各方的需求量都在堆积，但供应量上不去，城市更新举步维艰，原有开发的受限于多方面的原因，很难再提供更多的供应量。这种局面不改变，大家可想而知。第二个房地产具有双重属性，居住功能和投资功能。如果投资功能大过居住功能，多大的量都没有办法满足。就像你买股票，你是为了分享这个企业的经营利润，还是想炒一把赚钱，后面的功能如果大过前面，再多的上市公司，我看都有足够的钱把他们炒上去。第三个心理预期，本来正常的话不用那么急的，我们可以看看周边，很多刚到深圳的大学生，工作不出三年，不惜把父母的养老钱，自己基本没什么钱投入到购房首期，甚至干脆让父母一起过来，把老家的房子卖了。这种提前消费，为什么？有一种恐惧，因为房价进一步上涨，怕工资的增长远远追不上房价的增长，提前加入了购房的行列。第四个是货币的问题，现在经济全球化，通货膨胀，货币贬值。在这种情形下，深圳这几点全部具备。这么一叠加以后的后果可想而知。
有没有化解的可能呢？我觉得也不是一点可能没有，这里可能需要政府做很多的工作，在政策层面上加大供给，稳定心理预期，提供更多层次的居住空间，而不是拥有房子。为什么需要买房子？我们刚来的时候根本就没有想过，当时真的买不起，也真的没有想过，觉得先住着嘛，先有单位分一个床，后面租一个房，到了一定的收入以后，可能想买房的时候已经来了深圳十年的时候。可是现在不同了，提前了。我们在城市更新速度方面和政策方面应该加快速度，能够提供更多的供给。第二在产业空间这方面，我刚才也说了，尽可能使居住多样化。你们看看白石洲承载了多少年轻人的梦想，当它没有了以后会是怎么样。我们当年来的时候，可能你们连记忆的痕迹都没有了，现在的梅林一村当年是梅林安置区，听起来好像是安置偷渡的人，那里就是铁皮房，我们曾经住过。有莲花山安置区，就是现在的关山月美术馆那个地方。还有很多，莲花村那里也有安置区。这些都给了年轻人落地的时候有一张床，慢慢有一间房，延缓对住房购买的需求。现在政府谈到的保障性住房和廉租房速度远远跟不上需求。我觉得很多方面也不一定都要政府去做，企业也可以做，但是要给政策，要有一些差异化。一次性收取这么高的土地出让金，建造成本摆在这里，怎么可能有动力去做持有型的、经营性的给一些中低收入的人解决居住问题呢？要有一些改革措施，我觉得现在是重新回到原点开始考虑怎么样有更大突破的改革，观念和理念上的改革，如果不去想的话。刚才还有嘉宾说到，现在手里有房的人很多，一方面有很多人有多房子，另一方面需要房子的人没有房子居住。最终需要房子的人和拥有房子的人为什么有那么大的差距？这么高的房价，现在的租售比已经低到没有任何通过收租来投资的价值，完全是在博房价的增长。如果租售比比较合理的话，很多人可以用比较合适的价格租给中低收入的。再加上居住环境和综合的配套能够解决的话，大家在一个比较适宜尺度的空间就能够真正做到安居乐业。这是我对房价的看法。
张彤：谢谢黎总，未来大家还是有机会的，黎明总也好，邓总也好都是住过铁皮房的，都是苦过来的，未来值得期待。接下来新世界的严总。
严君：关于房价的问题，我觉得有两个方面，决定房价的因素有两个方面，第一是房价自身的因素，第二是外部因素。我们知道房价的构成有四大部分，第一部分是地价，第二部分是政府收的税和费，第三部分是建造成本，第四部分是企业的利润。这四大部分只要增加，房价就会增长，这是内在的因素。外部因素，刚才黎总说得对，它包括供求关系、货币政策和消费习惯或心理预期。我觉得就深圳来讲房价，深圳房价高企的原因最根本的还是供求关系，为什么？你没有有效的供给，旺盛的需求没办法解决，这个房价是很难降下来的。
张彤：所以未来深圳的高房价是持续的是吧。
严君：当然刚才也讲了，因为中国人民的消费习惯是这样的，就是自己买房，这个要改变还是比较难的。但是如果我们通过有效的办法来增加供给，把房价降下来是有可能的。作为我个人来讲，我是消费者，我希望房价越低越好。作为开发商，可能大家都认为开发商都希望房价涨，实际上不尽然，我们作为开发商也不希望房价无限制地涨，因为那不可持续，一旦出了问题就不是小问题，那是大问题。如何抑制房价的上涨，我想从政府层面来讲，特别是深圳，一定要增加有效供给，这有两个方面，一个是版图扩容，版图扩容将来有可能，但是当下不可能，唯一的出路还是回到我刚才讲的，就是要尽快推动城市更新，增加有效供给。第二个我们还要以其他的方式把房价控制下来。现在最大的问题是什么？旺盛需求，一个是刚需的，有些人没有房子，他必须要买房子，这是没办法解决的。第二个是投资需求也是很旺盛的，深圳这个地方有钱人还是蛮多的，现在我们的投资渠道是很有限的，存在银行不可能保值，因为银行利息是低于通胀的。投资股票，大家知道股票风险太高，所谓十投九输。只有投资房地产，目前来看是保值增值最有效的方法。所以大家的投资欲望是很强的。要改变这种结构不是那么容易的，我认为不是那么容易的，包括人们的消费习惯和心理预期，是很难的。我认为最有效的方法是增加有效供给。深圳来讲就是要尽快推动旧改，因为深圳要靠新增住宅用地供应，未来五年也就0.33平方公里。至于未来房价会不会涨，我只能这么说，如果没有面粉，做不出面包，那么面包的价格还会涨。
张彤：谢谢严总，裕和的李总。
李江龙：简单说两句，其实房屋的所有权，房价主要跟房屋的所有权有关系，我想在中国房价，特别在深圳为什么那么高，其实跟房子在中国，除了居住和投资之外还有很多属性在里面，比如学位房，在哪个区位的房子决定了能享受到哪些配套和服务，这很关键。现在这个局面，我不太同意只要政府能把供给增加了房价就能下来，我认为下不来，因为深圳是全中国的深圳，以深圳这么小的土地面积，就算我把供给增加了能增加多少？回中国来这里创业的人有60%-70%选择在深圳，这得有多少供给才能满足需求。我对深圳房价向下的预期是持悲观态度的，我认为会持续高位运行，至于能不能涨得很快就不一定。什么时候能够有稍稍地缓解，比如什么时候把房子的所有权这个社会属性剥离，回归到居住，还有另外配套的措施，比如说怎么样保障租户的权益，要消除深圳各个区发展的不均衡有可能会保持平稳的态势。但总的来讲短期内这几点都不是很快能够见效的。
张彤：好，谢谢，接下来听听李津逵老师的观点，您刚才举手还想买房？
李津逵
李津逵：不是，我看到在龙华有一个企业有2000名职工，这么多年来只有4个人买房，而且都是买小产权。
张彤：为什么？
李津逵：就是房价太高，一般的打工阶层根本没有办法买房。是不是租房率太低呢？深圳是全国租房率最高的城市之一，所有城中村全是租房，城中村的面积2亿平米，可以住1000万以上的人。而且花园小区里面租房的人比业主自住的人可能还多。在这种情况下，我感觉有一个悖论，我也同意现在没有新增用地的情况下只能找城市更新要供给的空间。可是就像刚才薛总说的，你只要一城市更新，铲掉一个城中村就少了一个低成本生活区，我自己的感觉城中村就是深圳的奶娘，大家想想，从1995年到2000年，深圳的基建投资是300亿，2亿平米的城中村，如果按每平方米仅仅1000块钱来算是2000亿，如果深圳由政府来造公租房满足这些人的住房需求需要35年，一个桥、一条路都不要修，就干公租房要35年，那时候产业转移国际早就不等中国了，早就转到越南了，所以没有城中村就没有深圳的今天。特别是在一些关键位置，比如金融区旁边的蔡屋围，把它干掉以后，金融企业的小白领就不敢加班了。科技园旁边的大冲干掉了以后，高新技术企业的小白领就赶快下班去坐大巴去龙华了，这都是伤害深圳核心竞争力的旧村改造。你们未来可能要破解这个问题。
张彤：谢谢李教授的肺腑之言，我们希望这些声音真的能够让政府的决策者听得到，而且听得进，在未来的规划当中真的能够考虑到这些非常现实的问题。这些人是城市建设的精英，让他们在这个城市中很有尊严的生存，未来这个城市才有发展的可能。关于房价的问题我们说了半天，未来怎么样也不是我们今天这个论坛就能得出结论的。还有一个话题是关于未来城市生活空间的建造、设计、规划的问题，我们看到在中国城市化30年的进程当中，发展很快，但是在发展过程中有很多问题，比如设计、建造的过程中，有些就是明显地违背了人的需求和人的感受。我跟几位嘉宾聊天的时候举了一个例子，一边是高铁站，另一边就是大型的购物中心，中间隔了马路，中间没有过街天桥，下面没有过街通道，两边的人无法走，这是一个最基本的设计，我就不明白是设计师的问题，是城市规划者的问题，难道这个问题就看不见吗？给城市居民造成很大的困惑。薛总，您是搞设计的，谁的责任？这样的问题很多。
薛涛：任何一个问题往后深究都会是非常深的问题。再讲一个小案例，万科中心，我们为了给城市留更多的空间，我们把整个楼抬起来，一楼是完全开放的社区，包括我们自己的员工每天会在里面跑步，周边社区的居民也会进来，跟整个城市公园融为一体。可是当我们做了梅沙书院，这是万科自己办的国际高中，我们总经理和郁总有非常大的争执，我们要开放，但是教育局不让开放，因为不安全，学校里出任何事教育局就会被投诉，校长要封闭，所以外面一圈是有栏杆的，我们能做的是尽量做得不像栏杆，但依然还像是一个监狱。这到底是什么问题呢？我们本来想开放，但是开放不了，我们想共享，但是无效。我记得有一次一个人讲了一个现象，这管多了，我说你的孩子看电视你管不管，他说管啊，我说这不是管理嘛。这跟我们中国人固有的思维有关系，到底城中村是共享的，是共创的，是平等的，是互助的，甚至里面也有一些脏乱差，也有负面的，但是社会的正面是我们创造的吗？社会的正面不是我们创造出来的，而是我们激发出来的。刚才说到的市政天桥的问题，这跟管理有问题，因为经常遇到红线外的问题我们管不着，不仅管不着，我们想红线外跟红线内有一点亲切的关系都很难，跟规划、市政、体贴甚至区委各个部门，我总感觉干一件小事其实挺难的，你就想打通红线外一点点不属于你的通道的时候比登天还难，而且好像你是做错了事在求别人。因为管理太难分别了，比方说当我们跟另外一个商业进行连通的时候，打个比方我们不在市政上面连通，在其他方面连通，第一个遇到的问题就是管理，物业管理肯定把门给锁死了，现在防火门都能给锁死，这是我们不能忍受的。为什么我们老是用管理的方式看世界呢，为什么不能让这个世界自由野蛮地生长呢？为什么管理者这个一定是高档酒店，这个地方一定是10万平米的商业中心，城市不是长出来的，我们要像园艺师一样，让城市自由地生长，我们帮它剪一下枝叶，扫一下落叶，我们要做的只是健康肥沃的土壤。
张彤：谢谢薛总，我相信在座的有的是做房地产开发工作的，有的是做设计的，但每个人都会感觉到我们现在所在的城市有些规划和设计是给生存在这个空间的人造成很多的困惑，甚至造成障碍的，我想听听你们的观点。
李文涛：我们的项目跟地铁的连接是非常多的，在我们做相关连接的时候往往对外的沟通成本是非常高的，一个是政府部门，包括交委、地铁以及规划，部门的分工是非常细的，但是相关的统筹机制现在又比较难统一在一个平台上对话，就需要我们付出很多的沟通成本。开发商是真心想把这个事情做得更好一点，因为这样的话对于客户，对于我们未来的经营都是有好处的。所以我们也希望能够有这样的机制，能够在关键的市政红线外的地方上有一个沟通的平台。
邓波：我不知道你举的例子是什么情况，但在我们的开发过程中也确实遇到很多类似的问题，我的老家也是省会城市，这个城市是沿江而建的，有上千年的历史，大家订了一个规矩，在沿江是不做高层建筑的，要保持景观、风水和空气等等。但有些开发商就有这个能力去做工作，或者不管用什么方式，他就把这个规矩给破了，破了这个规矩以后整个沿江就完全变化了。有时候你还真冤枉了规划者，规划者是有权限的，但他们的权限也是有天花板的。我说得直白一点，有一部分开发商确实没做好事情，我无法解释。
张彤：我明白，其实还有很多的例子，边上一个几万人的社区，但是高架下来没有出口，要走两三公里掉头再回来，然后大家抗议政府没办法修了一条通道，这在当初修的时候应该是能想到的。
邓波：我补充一下，因为我自己是学建筑的，也做了很多年的建筑设计，深圳也有我设计的房子，跨行做了开发。我认为从技术的角度根本不是问题，国土局、建设局、燃气等没有考虑到是不可能的。前海和后海的经济是不汽配的，大家都知道从后海到前海是不方便的。大家现在就开始琢磨怎么样便捷，就从后海开隧道开到前海去。所以现在工业八路、七路、六路都在考虑是不是做隧道，如果做隧道的话，周边的市政建设全部要重新来。政府也没有想清楚，我们老觉得开一个隧道是一个简单的事情，但是开了隧道以后带来的问题可能还不是那么简单。建设方的要求是希望你赶快定，但是从规划的角度来说需要全局的考虑。所以有些这样的问题在短时间之内爆发出来。所以你说他没有考虑清楚也好，时间不等人，到底是建还是不建。我们的项目就很明显，原来拿这块地的时候是没有隧道的，拿了这块地以后告诉我们隧道要切我们一个角，但切多少，切多大的斜率都没有一个说法。你是碰到一个很复杂的问题，而不是简单的技术上能定起来不能定。而且隧道通了以后要考虑吸流量，开通了以后大家都会往这边走，对周边的负荷，聚散的周期率都要进行评估。
张彤：谢谢邓总，黎总，听听您的观点。
黎志强：刚才宏观的谈了很多，我想接着这个话题，我们城市的建设和管理过程中有很多细节是大家没有怎么关注的，这也是我们跟发达国家城市的差距。还有在城市的统一规划和建设方面缺乏一些前瞻性，尤其是一些公共设施的配套，单靠企业是做不到的。我也分享一个案例，大家都知道现在深圳的地铁建设如火如荼，可是最早的深圳1号线、2号线的一个重要的换乘点就是益田假日广场，我们当时跟地铁公司沟通是非常难的，我想现在可能更难，现在可能要收开口费了。我不知道大家怎么想的，在香港大家觉得出口非常多、非常方便。可是在深圳平均每一个地铁口的出口数量、导向、指示和周边建筑的联系是很差的。我们当时建假日广场的时候，地铁1号线，2号线还没有建，我们付出了很多，最后实现了双赢，说服了地铁公司。他原先的设计地铁的站厅出来以后一部梯直接到地面，很长。我们说能不能在中间截一下，分成两段来走，我们做一个下沉式的广场，和第一部电梯做一个平台连接，然后再上第二部，他说可以啊，你出钱。我们是为城市增加一些空间，增加一些功能，你要我出钱。当然我们也没有得还价，我们就出吧，电梯价我出，工程改造的钱我出。通过这样的一种方式，我们改了他的设计，给我们下沉式广场增添了活力，否则就像一个天井一样，大家只能围着那里看。现在地铁那里有一个出口，现在形成的下沉式广场，也有今天深圳唯一的苹果店，这是全球第一个开在地下的苹果店。苹果公司找我们的时候，我说你们为什么选择这个位置？他说我就看重你们前面一个广场。
张彤：那应该苹果公司出这个钱。
黎志强：他来之前已经建好了。那个下沉式广场来了以后又做了很多的改造，种了一些树。现在感觉氛围非常好。如果当时没有这样的一个过程，我想市民就少了这个景点，我们也少了这个空间。当时2号线没有建的时候，我们为了它预留了整个通道，我们增加了将近800万的造价预留通道。但日后让他补偿的时候一分钱没有给。我们在通向开口的时候说增加一个指示，每年要收多少费用。我们的城市建设者在为城市做事的时候没有为市民，没有为城市考虑。为了那么一点点小的利益，深圳缺钱吗？这些国企真的缺钱吗？不是，为什么不能为周边的企业，为市民多考虑一点？现在国内有些城市在城市重要的节点，涉及到地下空间的时候，由政府出面整体规划，预留好条件和标准，大家在建设的时候，不管你早了建还是晚了建按照这个要求接上，属于政府的由政府出，为市民做一些贡献。而这点在以后新的建设中，我建议还是要政府出面，否则涉及到水电气、地铁、道路，企业是没有办法做的。
我们生活在深圳，大家不知道有没有注意一些细节的东西，我们的路越建越宽，但是堵得越来越厉害。其实路越宽可能堵得越厉害，好像是矛盾的。如果开车的话你会注意，路宽了，深圳现在有几条路是很宽的，甚至到了8车道，但是每条车道都很窄，开车的人要左顾右看，没有驾驶水平的人不敢在这种路上速度很快，因为要防止旁边的人，还有很多人驾驶习惯不好，变线也不打灯，反而降低了车速，不能够快速通过。另外红灯设置，有没有看
